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Août 2008
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La propriété à revenu : une approche active de l'investissement

L'achat d'une propriété à revenu peut être un investissement judicieux - après qu'on en ait soupesé les pour, les contre et les risques, évidemment.

Les marchés financiers ne manquent pas de solutions pour la personne qui désire faire croître son actif. Et avec le CELI, en janvier, c'est une option de plus qui s'ajoutera au coffre à outils. Alors, pourquoi se compliquer la vie et acheter un immeuble à revenu ?

Une catégorie d'actif à ne pas négliger

Lorsqu'on parle de placement, on a souvent tendance à ne penser qu'aux marchés boursiers, quand ce n'est pas aux simples instruments de dépôt. On oublie alors une catégorie d'actif importante : l'immobilier. Celle-ci offre des perspectives de rendement à long terme très intéressantes : les propriétés canadiennes se seraient appréciées de 100%, en moyenne, au cours des 10 dernières années. En outre, durant certaines périodes, l'immobilier peut compenser une contre-performance des autres catégories d'actif comme les actions. Ce fut le cas, notamment, au début des années 2000.

Pour la personne qui préfère une approche plutôt passive, plusieurs fonds de placement ou fiducies de revenu permettent de participer à ce marché. Mais pour celle qui aime mettre la main à la pâte, la propriété à revenu est assurément une option à envisager, qu'il s'agisse d'un « plex », d'un immeuble à logements ou même d'un condominium.

Les pour

  • Ce type d'investissement comporte un effet de levier. Puisque les revenus de location paient l'essentiel des frais d'intérêt, des taxes et de l'entretien, l'investisseur récolte la presque totalité de la plus-value produite par la propriété, à partir d'une mise de fonds relativement minime.
  • Le traitement fiscal est également intéressant, puisque les frais hypothécaires, l'amortissement, l'entretien et même les déplacements en vue de l'entretien sont déductibles du revenu.
  • Si l'investisseur occupe lui-même un des logements, il peut désigner celui-ci résidence principale. Le gain sur cette unité sera dès lors exempt d'impôt (s'assurer toutefois d'avoir une tenue de livre impeccable pour ne pas soulever de questions chez les autorités fiscales !).
  • La personne est en contrôle direct de son placement. Certes, elle ne dicte pas la direction du marché, mais elle peut néanmoins poser beaucoup de gestes qui auront une incidence directe sur le rendement.
  • Enfin, cette forme de placement peut être très gratifiante pour la personne, puisque cette dernière s'implique beaucoup dans la gestion - et, donc, dans la réussite.

Les contre

  • Mais ce n'est pas toujours une partie de plaisir, d'avoir des locataires... Si leur crédit est mauvais, ils peuvent négliger de payer le loyer. S'ils ne respectent pas la propriété, ils peuvent l'endommager - et c'est le propriétaire qui paiera la note. Néanmoins, ils disposent de droits importants. Voir à ce sujet le site de la SCHL [ http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/lolo/vogulolo/fire/index.cfm ].
  • Le propriétaire a intérêt à être bricoleur. Autrement, les entrepreneurs et différents professionnels pourraient gruger ses résultats.
  • Des logements peuvent demeurer vacants et ne pas rapporter de revenu. Ou encore, il peut s'avérer difficile de les louer à un prix qui permettra de couvrir les frais.
  • Le financement d'une propriété à revenu est plus complexe que celui d'une résidence personnelle. Il faut notamment effectuer une mise de fonds plus importante (généralement 25 % de la valeur de la propriété). Les frais légaux, taxes, assurances et autres dépenses connexes sont aussi plus élevés que pour une résidence ordinaire.
  • Le gain en capital à la revente est imposable, ce qui vient retrancher une part du profit. (Cela dit, c'est le cas de presque tous les placements non enregistrés, à l'exception de la résidence principale.)

Les risques

Acheter une propriété à revenu est une façon particulièrement concentrée d'investir dans l'immobilier. Le risque est donc lui-même plus élevé que si le même montant était investi de façon diversifiée dans le marché.

En outre, comme avec tout autre placement, les rendements ne sont pas linéaires : la valeur de la propriété peut stagner durant plusieurs années, voire régresser, comme l'illustre l'actuelle débandade du marché immobilier, aux États-Unis. Conséquence : le profit réalisé peut varier de beaucoup, selon le moment de l'achat et de la revente. Généralement, on envisagera donc un tel placement à long terme, ce qui atténuera le risque tout en optimisant le rendement.

Reste la fameuse question : devrait-on mettre moins d'argent dans son REER pour investir dans une propriété à revenu ? Pour ceux qui en ont le tempérament, la question se pose effectivement.

En tant que conseiller en sécurité financière, mon rôle est d'aider mes clients à mesurer toutes les options disponibles pour leurs placements, qu'il s'agisse de REER ou d'autres avenues. Je peux donc éclairer leur réflexion s'ils envisagent d'investir dans une propriété à revenu et, au meilleur de mes connaissances, les aider à trouver les renseignements et les ressources dont ils ont besoin pour prendre leur décision.

On en discute?



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