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Avril 2006
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Optimiser la gestion de son hypothèque

 C’est le printemps, et pour plusieurs, cela signifie la recherche d’une nouvelle maison ou le renouvellement d’une hypothèque. Comme le logement constitue le poste le plus important du budget familial, il est important, à cette occasion, de poser des choix réfléchis.

Ces dernières années, signer une nouvelle hypothèque a souvent représenté une opération assez peu préoccupante. Après tout, les taux d’intérêt ont décru de façon presque constante, entre l’an 2000 et la fin 2004. Parlez-en à quelqu’un qui a renouvelé son hypothèque de cinq ans au milieu de 2004 : son taux de plus de 8,5 %, obtenu en 1999, est devenu, comme par magie, d’à peine 5,75 %.

La situation s’est compliquée au cours de la dernière année. Craignant une reprise de l’inflation, la Banque du Canada a procédé à un resserrement monétaire qui a entraîné les taux hypothécaires à la hausse. Au moment où ces lignes sont écrites, une hypothèque à taux fixe de cinq ans se négocie à environ 6,45 % si l’on se fie aux taux affichés par les institutions financières, et il faut opter pour une hypothèque à taux variable pour obtenir un taux de moins de 6 %. Il était facile de « risquer » un taux variable quand les taux d’intérêt étaient à la baisse. La décision devient plus hasardeuse quand on ne connaît pas les intentions de la Banque du Canada.

Protéger sa marge de manœuvre

Pour plusieurs d’entre nous, il est donc temps de revenir aux principes de base de la gestion d’une hypothèque.
  • En tout premier lieu, il faut toujours se rappeler qu’avant d’être un actif, une propriété est d’abord… une dette. Du moins avant qu’on l’ait payée au complet ! Il faut donc s’assurer que ce fardeau demeure dans les limites de sa capacité de payer. La majorité des institutions financières considèrent que les dépenses mensuelles liées à l’habitation, incluant notamment paiement de l’hypothèque, taxes foncières et services publics, ne devraient pas représenter plus de 32 % du revenu mensuel brut (avant impôts). On appelle cette méthode de calcul l’ABD, pour « amortissement brut de la dette ».

  • Une deuxième règle définit le niveau total d’endettement au-delà duquel une personne est plus à risque financièrement. C’est celle de l’ATD, pour « amortissement total de la dette ». Celle-ci prescrit que l’ensemble des dettes et obligations, incluant l’habitation, les cartes de crédit, les pensions alimentaires et les autres dépenses mensuelles ne devrait jamais dépasser 40 % du revenu brut.

  • Ces deux balises sont plus lourdes que les intentions plus ou moins prévisibles de la Banque du Canada lorsque vient le temps de décider des différentes facettes de son hypothèque :

    • le montant
    • le taux
    • le terme
    • l’amortissement
    • la fréquence des paiements
    • etc.

    Comme toutes ces facettes ont une incidence sur le montant des remboursements, il est essentiel de s’assurer que, quoi qu’il survienne avec les taux sur le marché ou avec notre situation financière, notre marge de manœuvre financière ne soit jamais menacée.

  • Considérons, par exemple, une hypothèque de 150 000 $ à taux variable qui serait contractée aujourd’hui à un taux de 5 %. Pour un amortissement de 25 ans, cette hypothèque coûtera à son détenteur environ 872 $ par mois. Imaginons que, dans un an, les taux soient passés à 7,5 %. Les paiements grimperont alors à 1 100 $ par mois ! Le détenteur de cette hypothèque sera-t-il en mesure d’assumer ce poids additionnel ? Si son endettement frôle déjà dangereusement les balises de l’ABD et de l’ATD, cette personne serait bien avisée de geler dès maintenant un taux plus élevé que 5 %, certes, mais qui préservera son sommeil pendant plusieurs années.
Mieux gérer sa marge de manœuvre

  • À l’inverse, une personne qui disposerait d’une grande marge de manœuvre ne devrait pas hésiter à opter pour l’une ou l’autre des modalités de paiement anticipé qu’offrent les institutions financières, ce qui réduira la période d’amortissement. Une hypothèque de 150 000 $ amortie sur 25 ans à un taux d’intérêt constant de 6,45 % coûtera environ 150 000 $ en intérêts. Amortie sur 15 ans, elle n’en coûtera plus que 83 000 $.

  • De même, les personnes qui possèdent encore un contrat hypothécaire dont le taux est beaucoup plus élevé que ceux en vigueur devraient savoir que la plupart des institutions financières accepteront de prolonger leur hypothèque avant son terme pour les faire profiter d’un taux combiné, sur l’ensemble de la nouvelle période, plus avantageux.
Être un emprunteur averti

Peu importe les décisions que l’on prend pour optimiser son hypothèque, il demeure important d’obtenir, au départ, le meilleur taux possible. À cet égard, il est frappant de constater qu’aux États-Unis, plus de 80 % des hypothèques sont négociées par l’entremise d’un courtier hypothécaire. Au Canada, à peine 26 % des acheteurs d’habitation ont recours à un tel courtier, même s’il est reconnu que celui-ci obtient souvent des taux plus avantageux que ceux affichés.

Quand on sait que plus de la moitié des emprunteurs ne demandent même pas plusieurs propositions, on ne peut que constater que plusieurs personnes, au Canada, paient inutilement cher pour leur hypothèque.

En terminant, à toutes les personnes qui s’apprêtent à signer une hypothèque, on ne saurait trop recommander le site de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (www.cmhc-schl.gc.ca), qui est une autorité neutre et fournit une foule de documents et d’outils de calcul.

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