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Juin 2013
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Le petit mystère des gros frais de condo

En ce début d'été, un grand nombre de Canadiens emménageront dans une nouvelle résidence et, pour plusieurs, il s'agira d'un appartement en copropriété. Nous vivons en effet un petit « condo-boom », au pays, et les chiffres révèlent d'ailleurs une tendance à long terme :

Pourcentage des ménages propriétaires vivant en condo.


Très populaire, le condominium demeure cependant mal compris, en particulier en ce qui concerne une caractéristique qui peut rapidement déséquilibrer un budget familial : les frais de condo.

Surprise !

Le quotidien Financial Post rapportait en décembre dernier que les frais de condo mensuels dans la région de Toronto s'élevaient à environ 0,49 $ le pied carré, en moyenne, pour le marché des unités neuves et à 0,59 $ pour le marché de la revente. À ce compte, un condo de 1 000 pieds carrés accaparera à lui seul plus 7 000 $ par année dans le budget d'un ménage. Ce qui s'ajoute à l'hypothèque, bien sûr. Et aux taxes...

Comme la majorité des acheteurs prennent évidemment la peine de s'informer avant d'acheter, ce pourrait être un moindre mal. Mais voici : un sondage réalisé pour une grande institution financière canadienne révèle que 68 % des copropriétaires ignorent que les frais de condos peuvent augmenter à tout moment. Or 38 % d'entre eux estiment qu'ils n'auraient pas les moyens d'assumer une telle hausse de frais. Problème.

Frais de condo 101

Il faut savoir que les frais de condo découlent d'une obligation légale qui incombe à tous les administrateurs d'un immeuble en copropriété : celle d'assurer le fonctionnement et le bon état de cet immeuble, et de prélever des sommes en conséquence auprès des copropriétaires, selon certains proratas.

Une copropriété administrera généralement trois fonds à cette fin :

  • un fonds d'exploitation pour les services et dépenses courants ;
  • un fonds de prévoyance pour les travaux prévisibles à long terme ;
  • et, parfois, un fonds d'assurances pour couvrir les franchises, qui peuvent être très élevées lors d'une réclamation.

Parmi les trois, le fonds de prévoyance est celui qui fait le plus souvent problème. On croit souvent qu'il est établi en pourcentage (5 %, 10 %, etc.) des frais d'exploitation. En réalité, ce fonds doit être provisionné sur la base des travaux majeurs à réaliser à long terme : toiture, portes, fenêtres, maçonnerie, ventilation, piscine, terrasse, système électrique... Plus les travaux prévus sont importants, plus le fonds devra être provisionné en conséquence. Et plus ils sont proches dans le temps, plus il faudra le provisionner rapidement.

Des frais bas : pas toujours bon signe !

Les promoteurs mettent parfois de l'avant des frais de condos très bas en début de projet, sous prétexte que, le bâtiment étant neuf, aucune réparation majeure n'est à prévoir. Cependant, sitôt qu'un syndicat de copropriétaires prend le relais, il doit mettre en place un fonds de prévoyance qui tient compte des réparations requises lors des 10, 20, 25 prochaines années, ce qui risque fort de se traduire par une hausse des frais exigés.

Tout copropriétaire, en effet, doit assumer sa part des coûts à long terme liés à l'usage du bâtiment – et non seulement les personnes qui sont copropriétaires au moment où cet usage entraîne des réparations. Malheureusement, plusieurs copropriétés ont encore des fonds de prévoyance insuffisamment financés. Les administrateurs doivent alors exiger des cotisations spéciales, souvent à la surprise des récents acheteurs.

Prévenir plutôt que guérir

Pour éviter d'être dépassés par de tels frais, on recommande généralement trois initiatives :

  • se renseigner régulièrement sur les plans à long terme des administrateurs et s'assurer que leurs prévisions sont réalistes ;
  • s'impliquer dans le conseil d'administration pour être au courant et avoir voix au chapitre ;
  • et, avec l'aide d'un professionnel compétent, intégrer cet élément important dans sa planification financière globale, quitte à constituer un petit fonds de prévoyance personnel, à l'aide d'un CELI, par exemple.

Car le condominium demeure l'une des formes de propriété les plus abordables et souvent les plus agréables, même avec leurs frais de condo… s'ils sont gérés adéquatement.



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