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Avril 2008
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10 ans, 100 % : une décennie dans l'immobilier au Canada

pointEn moyenne, les propriétaires de maisons, au Canada, ont vu la valeur de leurs résidences doubler entre 1997 et 2007. Pas mal comme rendement !

Un important courtier immobilier canadien rendait publique, récemment, son analyse du marché résidentiel au cours de la dernière décennie. Ses conclusions ont de quoi faire réfléchir : selon ses estimations, le marché a augmenté considérablement à la fois en nombre d’unités vendues et en valeur. Le nombre d’unités vendues aurait augmenté de 57 % et la valeur moyenne des unités, elle, de près de 100 % : c’est un rendement composé moyen de 7,1 % par année.

Certes, il ne faut pas considérer ces données comme parole d’évangile : d’autres sources, notamment les indices de Statistique Canada, pourront dresser un portrait plus nuancé. Reste qu’elles recoupent celles d’autres analyses fiables… et qu’elles soulèvent de belles questions en termes de stratégie de placement.




10 ans d’immobilier résidentiel au Canada

 

1997

2007

Unités vendues

331 092

519 815

Prix moyen

154 606 $

307 265 $
Source : RE/MAX

Une décennie exceptionnelle

Il faut dire que cette performance est plutôt exceptionnelle : la dernière décennie constitue l’une des meilleures de toute l’histoire du marché immobilier canadien. Comment l’expliquer ? Par trois principaux facteurs :

  • d’abord une demande refoulée : entre la fin des années 1980 et le milieu des années 1990, l’immobilier avait été littéralement au point mort ; il fallait bien qu’il finisse par s’exprimer ;
  • ensuite, des taux d’intérêt historiquement bas qui ont réduit considérablement le coût des hypothèques ;
  • et, enfin, une longue période de croissance économique qui a favorisé la sécurité d’emploi, la confiance des consommateurs et la croissance de la population.

La bourse ou la maison ?

Il n’en faudra pas davantage à plusieurs pour relancer le sempiternel débat : est-il préférable d’investir dans sa maison ou dans la bourse ? En regardant leur dernier relevé de placement, plusieurs se diront qu’au fond, ils auraient été plus avisés de mettre leur argent dans une plus grosse maison !

Or, c’est faux.

Si on étudie le rendement de la bourse canadienne au cours des mêmes 10 ans (et non pas au cours des 10 derniers mois !), on découvre la chose suivante : le 1er janvier 1997, l’indice S&P/TSX se situait à environ 6 000 points. Et 10 ans plus tard, on le retrouvait à près de 13 000 points. Eh, oui : plus de 100 % de rendement également. Et il ne faut pas oublier que la décennie 1997-2007 n’a pas été tendre pour la bourse : elle nous a offert notamment le 11 septembre, l’éclatement de la bulle technologique, la crise du SRAS, celle de la vache folle, des incendies de forêt et des tempêtes de verglas. Et pourtant : 100 % de rendement.

À vrai dire, quand on voit l’état actuel du marché boursier, on devrait être beaucoup plus tenté d’investir dans ce marché essoufflé que dans celui de l’immobilier, qui a encore crû de 6 % depuis un an… La bourse est en repli, alors que l’immobilier est à un sommet de tous les temps.

La réponse est : oui

En fait, chaque fois qu’on se demande « la bourse ou la maison ? » , la réponse est la même : oui. C’est-à-dire oui à la maison et oui aux marchés boursiers. Les deux font partie intégrante d’une même stratégie : celle qui consiste à bâtir son patrimoine financier et celui de sa famille sur des bases diversifiées.

Seulement, pour établir cette stratégie, il faut prendre toutes les variables en considération. Par exemple :

  • le gain sur la vente d’une maison principale n’est pas imposable, alors que celui sur la vente d’un placement boursier l’est ;
  • inversement, le coût d’une hypothèque n’est pas déductible d’impôt, alors que celui d’un emprunt contracté pour investir peut l’être ;
  • de même, si on considère un placement en bourse à l’intérieur du REER, la cotisation sera déductible, alors que la mise de fonds dans une maison ne l’est pas (en revanche, le REER sera imposé lors du retrait) ;
  • mais surtout, on n’a jamais vu quelqu’un élever ses enfants dans un REER, alors qu’une maison familiale sert d’abord à cela – ce qui en fait une forme de placement très à part et beaucoup moins liquide qu’on le croit.

Bref, autant de facteurs complexes qu’il vaut mieux discuter à tête reposée et en détail que sur la base de généralités.

Si le moment est bien choisi – et le printemps est souvent le bon moment pour ce genre de discussion – pourquoi ne pas mettre ce sujet au programme de notre prochaine rencontre ?

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