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Avril 2007
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Immobilier résidentiel : un nouveau climat

 Le prix des maisons est en chute libre aux États-Unis et plusieurs prêteurs hypothécaires déposent même leurs bilans. Même si la situation est moins orageuse au Canada, cela ne signifie pas qu’il ne faut pas s’adapter.


L’immobilier résidentiel encaisse un sérieux ralentissement aux États-Unis. Alors que le prix médian des maisons croissait encore au rythme annuel de 10 % au début de 2006, les ménages américains, effarés, voient aujourd’hui leurs maisons perdre jusqu’à 6 % de leur valeur par année. Certains devront se défaire de leur propriété, souvent à perte.

Et au Canada ?
Comme l’illustre le tableau ci-dessous, le Canada semble plutôt vivre un atterrissage en douceur, même dans les provinces de l’Ouest, où la croissance des prix demeure impressionnante. Reste que l’expérience américaine est instructive à plusieurs points de vue.

Croissance du prix moyen des maison au Canada
%
  2006 2007* 2008*
Canada 11.1 6.9 4.8
Colombie-Britannique 17.7 9.4 6.1
Alberta 30.8 15.5 7.2
Saskatchewan 7.6 8.2 6.5
Manitoba 12.2 9.5 7.7
Ontario 5.9 4.0 3.1
Québec 5.1 4.0 3.3
Nouveau-Brunswick 5.2 4.0 2.7
Nouvelle-Écosse 6.3 5.7 4.3
Ile-du-Prince-Édouard 7.0 6.3 3.1
Terre-Neuve -1.2 2.6 2.0

* prévisions
Source: Association canadienne de l’immeuble


Acheteurs : prudence
Pour les personnes qui s’apprêtent à acheter une maison, la première leçon est claire : gérez intelligemment votre crédit.

Le problème de milliers d’Américains, en effet, est que, dans l’euphorie des marchés, ils ont contracté des hypothèques qui les ont mis à la limite de leur capacité de payer. Ils ont acheté leur maison avec peu de comptant et opté pour une hypothèque à taux variable, souvent assortie de rabais dans les premiers mois. Confortés par des mensualités artificiellement basses, ils se sont offert des propriétés coûteuses, sans réaliser qu’ils les finançaient de façon téméraire.

Aujourd’hui, ils sont doublement frappés. D’abord, les taux d’intérêt ont monté et, en plus, leurs rabais sont chose du passé. L’effet sur leurs mensualités est catastrophique. Un ménage qui a contracté, sur 25 ans, une hypothèque de 200 000 $ à 4,0 % peut se retrouver aujourd’hui avec un taux de 7,5 % : ses mensualités ont augmenté de plus de 400 $ !

Ensuite, comme la valeur des propriétés chute, les propriétaires qui ont utilisé une faible mise de fonds risquent de se retrouver avec une propriété qui vaut moins que leur hypothèque. Environ 25 % des maisons financées par une hypothèque à taux variable depuis 2004, aux États-Unis, valent aujourd’hui moins que l’hypothèque qui a servi à les payer. Si le propriétaire doit bientôt renouveler son hypothèque ou vendre sa maison, ce pourrait être le drame.

Morale de l’histoire : un ménage doit toujours s’assurer que sa dette demeure à l’intérieur de paramètres gérables. Généralement, on estime que les frais liés à l’habitation ne doivent pas représenter plus de 32 % de son revenu. En fait, il est prudent de les maintenir bien en deçà.

Pas un investissement comme les autres
La deuxième leçon, pour les propriétaires, est tout aussi claire : ne confondez pas habitation et spéculation. Lorsque la valeur des maisons croît rapidement, la tentation est forte de comparer ce « rendement » avec celui de ses « autres » placements, et de vouloir encaisser ce rendement. Or, cette comparaison est trompeuse. Il ne faut pas oublier que la maison est d’abord l’endroit où l’on vit et élève sa famille – et elle doit être gérée à ce titre, avec un certain conservatisme. Comme le découvrent aujourd’hui plusieurs Américains, spéculer sur un tel actif peut être risqué.

Retraités et préretraités : sagesse
En revanche, les propriétaires qui approchent de la retraite, eux, peuvent prendre prétexte de la situation actuelle pour revoir leurs projections. La récente performance du marché leur rappelle qu’à long terme, à la fois la valeur de leur maison et les frais qui y sont associés, à commencer par les taxes foncières et l’entretien, tendront à augmenter. Si les revenus ont plutôt tendance à se stabiliser, le couple de retraités typique devrait intégrer à ses plans à long terme la possibilité d’un déménagement dans une résidence plus petite et moins lourde à soutenir. Le contexte actuel se prête bien à ce genre de réflexion.

Retour à la réalité
Chose certaine, on découvre aujourd’hui que l’immobilier résidentiel ne peut pas toujours être vu comme une solution magique pour s’enrichir rapidement. Et, surtout, que l’hypothèque est un engagement financier important, qu’on doit gérer avec discernement !



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