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Le RAP a changé

Le RAP a changé

En 2020, une nouvelle règle importante s’appliquera au régime d’accession à la propriété. C’est l’occasion idéale pour faire le point sur cet outil et sur un autre programme offert depuis peu aux acheteurs de maisons.

En mars 2019, le ministre Bill Morneau annonçait dans son budget deux grandes mesures destinées à faciliter l’accès à la propriété, devant la flambée du prix des habitations dans plusieurs marchés au pays.

La première consiste en des modifications importantes au régime d’accession à la propriété, familièrement appelé « RAP », alors que la seconde est un tout nouveau programme : l’Incitatif à l’achat d’une première propriété. Si vous envisagez vous-même l’achat d’une habitation, ces dernières pourraient vous rapprocher sensiblement de votre objectif.

Mesure 1 : un RAP modernisé

Le régime d’accession à la propriété est un programme fédéral créé en 1992 qui permet aux acheteurs d’une première maison « d’emprunter » une somme à leur REER pour l’utiliser comme mise de fonds. Par la suite, ils disposent de 15 ans pour rembourser leur REER.

À l’origine, on ne pouvait utiliser le RAP que pour sa toute première maison. Depuis 1999, il est possible de se « requalifier » comme acheteur d’une première maison si on respecte certaines conditions. De même, le montant maximal admissible était de 20 000 $ au début du programme et est passé à 25 000 $ en 2009.

Ce sont ces deux points qui viennent à nouveau d’être changés par le gouvernement fédéral.

Ce qui a changé

Le tableau suivant résume les changements apportés au RAP.

 

Tableau résumant les principaux changements apportés au RAP. Le montant maximal est passé de 25 000 $ à 35 000$ le 19 mars 2019 et à partir de 2020, de nouvelles conditions plus souples, dont la règle des 90 jours, permettront à des personnes de se qualifier comme acheteurs d’une première maison. Par ailleurs, la période de remboursement demeure de 15 ans.

 

Comme on peut le voir, depuis le 19 mars dernier, il est possible d’utiliser jusqu’à 35 000 $ en provenance de son REER dans le cadre du RAP. Mais le principal changement, qui entrera en vigueur en 2020, concerne plutôt les conditions d’admissibilité.

En vertu des règles de base du RAP, un acheteur et son conjoint doivent tous deux ne pas avoir été propriétaires au cours des quatre dernières années pour être considérés acheteurs d’une première habitation. Cependant, le budget de 2019 vient assouplir cette règle pour les personnes qui vivent un divorce ou une séparation. Ainsi, une personne pourrait être admissible si :

1. elle vit séparée de son époux ou conjoint de fait pour cause d'échec de leur union depuis au moins 90 jours ;

2. elle possède et occupe une habitation qui est son lieu principal de résidence mais :

  • ce n’est pas l’habitation qu’elle compte acquérir et elle la vend à l’intérieur d’un certain délai ;
  • elle acquiert l'intérêt de son « ex » dans cette habitation à l’intérieur d’un certain délai ;

3. elle a un nouvel époux ou conjoint de fait, et cette personne ne possède pas et n'occupe pas une habitation qui est le lieu principal de résidence de la personne.

De façon résumée, si vous êtes officiellement séparé de votre conjoint et remplissez certaines autres conditions, vous pourriez être admissible même si vous avez occupé ou possédé une résidence principale dans les dernières années. À noter qu’il s’agit ici d’une version très simplifiée des nouvelles règles. Pour en connaître le détail, consultez le site du gouvernement du Canada.

Mesure 2 : l’Incitatif à l’achat d’une première propriété

Dans le cadre de son budget 2019, le gouvernement fédéral a aussi mis sur pied l’Incitatif à l’achat d’une première propriété. Il s’agit d’un programme par lequel la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) offre un « prêt hypothécaire avec participation » à l’acheteur d’une première maison, d’une valeur pouvant atteindre 10 % du prix de la propriété. Cela lui permet de réduire ses mensualités hypothécaires sans accroître son fardeau financier.

L’acheteur, en effet, n’a pas à assumer de mensualités pour rembourser son emprunt : il le fera plutôt à la revente, ou après 25 ans selon la première éventualité. Il peut également rembourser au complet en tout temps, sans pénalité pour remboursement anticipé. Dans tous les cas, le montant du remboursement sera basé sur la juste valeur marchande de la propriété.

 

Tableau résumant le fonctionnement de l’Incitatif à l’achat d’une première propriété. Le programme s’adresse aux emprunteurs dont le revenu n’excède pas 120 000 $. Il ne comporte aucun remboursement mensuel, et le délai pour rembourser est de 25 ans ou à la revente de la maison. Pour une maison neuve, on peut obtenir un prêt équivalant à 10 % du prix de vente, et il faudra aussi, éventuellement, rembourser 10 % de la juste valeur marchande. Pour une maison existante, usinée ou mobile, le prêt est de 5 %.

 

Imaginons par exemple que vous souhaitez acheter une maison neuve de 400 000 $. Vous disposez de la mise de fonds minimale requise de 20 000 $ (5 % du prix d’achat). Grâce à l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, vous pouvez obtenir un montant de 40 000 $ (10 % du coût d’une habitation neuve) que vous ajoutez à votre mise de fonds, ce qui réduira d’autant votre prêt hypothécaire. Vos versements hypothécaires seront réduits de 228 $ par mois, ou 2 736 $ de moins par année. Supposons maintenant que dans cinq ans, vous revendez votre maison au prix de 420 000 $. Vous devrez alors rembourser l’Incitatif, qui sera calculé en pourcentage de la valeur courante de la propriété, soit 10 % de 420 000 $, ou 42 000 $.

D’autres mesures à ne pas oublier

Outre ces programmes phares, il existe deux autres programmes fédéraux conçus pour faciliter l’accès à la propriété. Le premier est le crédit d’impôt remboursable pour l’achat d’une première habitation, qui peut atteindre 750 $, et le second est le remboursement de la TPS/TVH pour les habitations neuves. Des conditions s’appliquent dans les deux cas.

Si vous envisagez l’achat d’une maison en 2020, même s’il ne s’agit pas vraiment de votre « première maison », vous voudrez donc sans doute vous mettre à jour sur les modalités des différents programmes qui vous sont offerts.

Pour ce faire, un bon point de départ est le site de la SCHL, où ces programmes sont résumés.

 

Les sources suivantes ont été utilisées dans la rédaction de cet article.

Chaire en fiscalité et en finances publiques de l’Université de Sherbrooke, « Régime d’accession à la propriété ».
Financial Post, « Ottawa raised the Home Buyers' Plan limit to $35,000 — here's how to take advantage of it ».
Gouvernement du Canada, « Régime d’accession à la propriété (RAP) » ; « Incitatif à l’achat d’une première propriété » ; « Le budget de 2019 ».
Société canadienne d’hypothèques et de logement, « L’incitatif à l’achat d’une première propriété » ; « Programmes gouvernementaux pour les acheteurs d’habitations ».