Actualis - Économie, Finances personnelles, Sécurité financière
Édition de Octobre 2018

À ne pas oublier : 1er novembre

Plus que deux mois pour cotiser à un REEE et obtenir des subventions pour 2018.

À la une

Partager
Partager cet article Facebook Linkedin
Propriété à revenus ou fonds communs de placement ?
L’immobilier locatif et l’investissement dans les marchés boursiers par l’entremise des fonds communs de placement sont deux façons d’ajouter de la valeur à un patrimoine. Comment se comparent-ils ?

Lorsque vient le temps d’investir en vue de la retraite ou de différents projets, un grand nombre de personnes se tournent d’abord vers les fonds communs de placement, en raison de leur simplicité et de leur accessibilité. Cependant, certaines privilégieront plutôt – ou aussi – le domaine immobilier, en investissant dans une ou plusieurs propriétés à revenu.

Le tableau suivant offre un survol des principaux points qui différencient les deux options. Poursuivez votre lecture pour une explication plus détaillée de chacun.

 

Tableau comparant un investissement dans un fonds commun de placement et un autre dans un immeuble locatif. Le tableau montre des différences sur le plan de la mise de fonds requise, de l’effet de levier, de la diversification, de la simplicité, de la liquidité, de la gestion et des dépenses déductibles. En revanche, sur les plans des frais, des revenus, de la volatilité et du rendement, il montre que les différences dépendent du placement spécifique effectué.

 

La mise de fonds requise

On peut investir dans un fonds commun de placement, généralement, avec une mise de fonds d’aussi peu que 500 $ ou 1 000 $. Par comparaison, une personne souhaitant investir dans une propriété à revenus comme propriétaire occupant devra généralement disposer d’une mise de fonds équivalant à au moins 20 % de la valeur de la propriété.

L’effet de levier

En revanche, la possibilité de financer son placement immobilier à travers une hypothèque peut, si cet emprunt est bien géré, représenter un important effet de levier. En effet, l’investisseur pourrait obtenir une plus-value sur l’ensemble de la propriété, à partir d’une mise de fonds qui n’en représente qu’un pourcentage. Par comparaison, il est assez rare qu’une personne emprunte pour investir dans un fonds commun de placement.

La diversification

Un fonds commun de placement offre à l’investisseur une diversification instantanée de son placement à travers une ou plusieurs catégories d’actif. Quant à lui, un immeuble à logement est un placement concentré dans un seul secteur, l’immobilier, et dans un seul titre. Pour diversifier son risque, la personne pourrait avoir intérêt à se doter d’un parc de plusieurs immeubles, ou à ne pas allouer la totalité de son capital à cet unique investissement.

Simplicité et liquidité

Le fonds commun de placement sera généralement beaucoup plus simple à trouver, sélectionner, acheter et revendre qu’une propriété à revenus. C’est aussi un placement considéré comme liquide puisqu’on peut généralement en disposer sur un simple appel à son représentant en épargne collective.

La gestion

Les personnes qui investissent dans un fonds commun de placement apprécient généralement que leur placement soit entièrement pris en main par une équipe de professionnels. En revanche, celles qui achètent une propriété à revenus peuvent s’estimer davantage en contrôle de leur placement. Ce contrôle vient cependant avec des obligations : un gestionnaire de fonds ne vous appellera pas le samedi soir pour vous dire que son toit coule, alors qu’un locataire n’hésitera pas à le faire.

Les frais

Tout investissement comporte des frais. Ceux associés aux fonds communs de placement sont généralement sous la forme de frais de gestion, dont le ratio peut varier considérablement d’un fonds à l’autre. Ces frais couvrent l’ensemble des services associés au fonds. Un investissement dans l’immobilier comporte aussi des frais, variables, que la personne doit assumer directement : hypothèque, taxes, entretien, réparations, commissions à la vente, etc.

La déductibilité des dépenses

Par contre, plusieurs de ces frais peuvent être déduits par l’investisseur immobilier, ce qui abaissera le revenu imposable lié à la propriété. L’amortissement de la valeur de la propriété peut aussi être une dépense déductible.

Les revenus

Un fonds commun de placement peut procurer des revenus d’intérêt, des revenus de dividendes et des gains en capital. Une propriété à revenus pourra aussi engendrer un gain en capital à la revente, mais ses revenus seront essentiellement ceux des loyers mensuels. Selon la stratégie fiscale de l’investisseur et selon que ses fonds soient détenus dans des régimes enregistrés ou non, cela pourra se prêter à différents scénarios comparatifs.

La volatilité et le rendement

Fonds communs de placement et propriété à revenus sont deux formes d’investissement dont la valeur peut fluctuer et dont le rendement n’est pas garanti. Cependant, alors qu’on peut connaître la valeur précise d’un fonds à la fin de n’importe quelle journée, celle d’une propriété n’est vraiment connue qu’au moment où on la vend. Selon les derniers chiffres de l’Association canadienne de l’immeuble, l’indice du prix de maisons était en baisse très légère de 0,1 % en février dernier, une première depuis 2009, alors que l’indice avait chuté de près de 8 %. Si on regarde au sud de la frontière, l’indice S&P500 de la Bourse américaine surclasse l’indice S&P du secteur immobilier par 6 % sur les trois dernières années. Par contre, sur 10 ans, c’est l’immobilier qui gagne largement, par plus de 3 %.

Différentes méthodes de calcul permettent de comparer le rendement des fonds communs de placement et de l’immobilier. Selon celle que vous utiliserez et selon la période, l’un ou l’autre en sortira gagnant. Dans l’ensemble, cependant, les études montrent que les deux placements peuvent constituer, à long terme, une source appréciable de valeur ajoutée pour un patrimoine.

Et si vous n’êtes pas du genre à recevoir l’appel d’un locataire un samedi soir, sachez que vous pouvez aussi investir dans l’immobilier par l’entremise de… fonds communs de placement qui incluent cette catégorie d’actif. L’immobilier compte d’ailleurs pour environ 3,5 % dans le poids total de l’indice composé S&P/TSX de la Bourse canadienne.

 

 

Les sources suivantes ont été utilisées dans la rédaction de cet article.

Gérez mieux votre argent, « Investir dans une habitation à usage locatif : avantages et inconvénients » ; « Comment acheter un fonds commun de placement » ; « Les placements immobiliers »
Jeune retraité, « L’immobilier ou la bourse, où investir son argent ? ».
L’association canadienne de l’immeuble, « Statistiques nationales »
Monster Mortgages, « Investing In Real Estate versus Mutual Funds ».
S&P Dow Jones Indices, « S&P/TSX Composite (CAD) »
Seeking Alpha, « Buying A Rental Property Vs. Stocks: Which Is A Better Investment? ».
Soumission courtiers, « Immobilier locatif vs Bourse vs REER vs CELI : quel est l’investissement le plus rentable ? ».
The Nest, « Investing in Real Estate Vs. Mutual Funds ».