À la une

Hypothèques : un autre tour de vis !

Hypothèques : un autre tour de vis !

Que diriez-vous d’une augmentation subite de 1 % des taux d’intérêt ? Selon les économistes, c’est ce à quoi équivalent les nouvelles règles hypothécaires annoncées cette année par le gouvernement fédéral. Auront-elles le résultat escompté ?

Le 9 juillet dernier, les nouvelles règles entourant les financements hypothécaires annoncées quelques mois plus tôt par le ministre Jim Flaherty sont entrées en vigueur. La nouvelle a fait les manchettes mais, en fait, la vraie nouvelle est qu’il s’agissait de la quatrième ronde de resserrement, en moins de cinq ans, des conditions selon lesquelles les Canadiens peuvent contracter une hypothèque.

Histoire de se rafraîchir la mémoire, l’illustration suivante permet de voir quel genre d’hypothèque on pouvait s’offrir tout en profitant de la couverture de la SCHL il y a cinq ans, ce à quoi on a accès aujourd’hui… et ce qui s’est passé entre les deux.

2008- 2012 : qu’est-ce qui a changé ?

2008 - 2012 : Qu'est-ce qui a changé ?


Des hypothèques moins accessibles

Il ne s’agit ici que des principales règles touchées, puisque les nouvelles mesures concernent aussi différentes règles liées au score de crédit, au taux brut ou total d’endettement, et autres. Mais la tendance est claire : en cinq ans, l’accès au crédit hypothécaire s’est considérablement réduit au Canada. Plus précisément, si vous vous apprêtez à acheter une maison, cela signifie que :

  • ou bien vous allez faire face à des paiements plus élevés, puisque vous bénéficierez désormais de moins d’années pour amortir votre emprunt ;
  • ou bien vous allez devoir vous contenter d’une résidence moins chère, si vous n’êtes pas en mesure d’absorber des mensualités plus élevées ;
  • ou encore vous allez devoir patienter, le temps d’amasser une mise de fonds plus importante.

Dans les trois cas, l’intention du gouvernement est la même :

  • forcer les ménages Canadiens à adopter des habitudes de crédit plus saines, eux dont l’endettement représente désormais 152 % du revenu disponible et dont la vulnérabilité aux aléas de l’économie est importante ;
  • et éviter une surchauffe du marché immobilier ; généralement, c’est la politique monétaire qui joue ce rôle, mais comme la conjoncture empêche tout relèvement des taux d’intérêt, le gouvernement crée l’équivalent d’une telle hausse en raccourcissant les périodes d’amortissement.

Médecine préventive

Sachant que ces deux facteurs – surendettement et surchauffe immobilière – sont ceux qui ont poussé les États-Unis dans une des plus graves crises économiques de leur histoire, peu d’analystes, bien qu’ils puissent diverger d’opinion sur la méthode, contestent l’intention du gouvernement. En fait, le Fonds monétaire international a même mis en garde le Canada, récemment, face à l’endettement des ménages canadiens et aux prix élevés de l’immobilier, particulièrement dans les régions de Vancouver et de Toronto.

Reste la question : est-ce que ça va marcher ? En fait, on peut supposer que les rondes précédentes n’ont pas suffi à produire les résultats escomptés, puisque le gouvernement revient à la charge en 2012. Il est vrai que le raccourcissement de la période d’amortissement a eu jusqu’ici des conséquences minimes puisque seule une faible proportion d’emprunteurs étalent leurs hypothèques sur plus de 30 ans. Cependant, selon l’Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités, au moins 40% des emprunts hypothécaires seraient aujourd’hui étalés sur plus de 25 ans. Le passage de la période maximale d’amortissement de 30 à 25 ans pourrait donc, à lui seul, avoir une incidence sur un plus grand nombre d’acheteurs.

Le bon côté des choses

Chose certaine, si vous êtes sur le point de contracter un nouvel emprunt, ce ne sont pas seulement de mauvaises nouvelles. Car en vertu de cette nouvelle discipline que le gouvernement impose aux institutions prêteuses, il est plus probable que le prêt que l’on vous consentira vous permettra plus facilement de préserver votre sécurité financière. Et en vous forçant à rembourser plus vite votre emprunt, on vous « force » du même coup à faire d’énormes économies d'intérêts, dans les 30 000 $, par exemple, pour une hypothèque de 250 000 $ financée à 4 % sur 25 ans plutôt que sur 30 ans.

Dure médecine, certes, mais dont les effets pourraient être intéressants – à condition bien sûr qu’elle n’entraîne pas par ailleurs un ralentissement de l’activité économique, comme le craignent certains analystes.

Rendez-vous en juillet 2013 pour une cinquième révision ?