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Louer ou acheter sa maison ?

Louer ou acheter sa maison ?Au moment de faire le saut et d’acheter une première maison, il est légitime de comparer les avantages financiers respectifs de l’achat… et du loyer que l’on quitte. Les deux options, en effet, ont du pour et du contre. Heureusement, certains outils permettent d’y voir plus clair.

Pour une majorité de Canadiens, le rêve d’être propriétaire de sa propre maison demeure profondément ancré dans la culture familiale. Quand ce n’est pas la nostalgie de la maison dans laquelle on a grandi, c’est l’ambition d’être, un jour, « enfin chez soi ».

De nouveaux frais...

Mais si être propriétaire demeure le moyen le plus agréable de mettre un toit sur sa tête, sa valeur en tant qu’investissement dépendra souvent de la situation spécifique de l’acheteur. Règle générale, celui-ci constatera qu’en devenant propriétaire, il immobilisera un montant important, la mise de fonds, qu’il aurait pu investir sur les marchés, et qu’il fera désormais face à une kyrielle de frais annuels, comme le montre le tableau ci-dessous, qui auraient été à la charge de son propriétaire s’il était demeuré locataire.

Coût annuel d'une propriété et celui d'un loyer

... mais un nouveau levier financier aussi

Cependant, en devenant propriétaire, on bénéficiera d’un rendement sur l’ensemble de la valeur de la résidence, si le marché de l’immobilier est favorable. Ce rendement se traduira à la revente par un gain en capital non imposable dans le cas d’une résidence principale. L’achat pourrait donc s’avérer avantageux si cette plus-value compense et dépasse toutes les dépenses additionnelles qui ont été assumées.

Pour en avoir une idée, il faut procéder à des calculs relativement complexes et, pour ce faire, il existe différents calculateurs en ligne fort utiles. L’un des plus complets est offert par l’Autorité des marchés financiers et le Investor Education Fund.

Et le gagnant est ?

Qu’apprend-on en faisant les calculs à l’aide de tels outils ? Eh bien, ça dépend ! Ça dépend de bien des facteurs, dont le taux hypothécaire, la durée de l’amortissement, l’augmentation annuelle du loyer, le rendement sur l’argent investi et d’autres éléments. Bref des circonstances particulières de chaque personne. Règle générale, on constatera cependant que de nombreuses années peuvent être requises avant que la plus-value de la propriété compense l’économie annuelle procurée par la location, et qu’acheter une maison est parfois un bon moyen de « stocker » son épargne, sans nécessairement la faire croître.

Le fond de la question

C’est d’ailleurs ce qui préoccupe les économistes de certaines institutions financières, à la lumière de l’expérience américaine récente. On craint qu’avec la hausse continue des valeurs des maisons – et des charges afférentes –, plusieurs propriétaires aient concentré l’essentiel de leur épargne dans leur maison, au détriment à la fois de leur marge de manœuvre financière et de leurs investissements dans le REER. Certains spécialistes vont même jusqu’à attribuer à ce phénomène le taux d’épargne historiquement bas que l’on observe au Canada.

Un retour du balancier pourrait cependant être en train de s’opérer. Une étude publiée en 2011 dans le Institute for Fiscal Studies signale qu’aux États-Unis, la proportion de propriétaires dans la jeune génération décroissait depuis 30 ans, malgré que l’accès à la propriété soit devenu plus facile. Une plus grande insécurité économique et un nombre moindre de personnes vivant en couple expliqueraient en partie le phénomène. Sans compter, peut-être, qu’on veut bien devenir propriétaire, mais pas au prix de tout le reste : les voyages, les loisirs, l’épargne...

Conclusion : pourquoi pas une bonne discussion avec son conseiller en sécurité financière pour soupeser le pour et le contre d’une décision aussi importante ?