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Quand la transaction tourne mal

Quand la transaction tourne mal

Que faire devant un vice caché ?

Le printemps pourrait bien être effervescent, cette année, dans le monde de l’immobilier. C’est du moins ce que laissent présager les statistiques récentes de l’Association canadienne de l’immeuble : depuis le début de l’année, près de 45 000 propriétés ont changé de main chaque mois au pays – un niveau inégalé depuis juin 2007 !

Ventes mensuelles de maisons

Imaginons quelques instants que vous êtes l’un de ces nombreux propriétaires : vous vendez votre propriété en mai 2016, sans défaut de construction connu. Dix ans plus tard, en 2026, votre acheteur découvre une importante infiltration dans le solage. Peut-il exiger un dédommagement de votre part ?

Cela dépend… Dans quelle province vivez-vous ?

La loi du vice

Dans la majorité des provinces, le principe qui s’applique à ce type de question est celui du caveat emptor (« acheteur, attention ! »). En vertu de ce principe, il est de la responsabilité de l’acheteur de se montrer aussi diligent que possible avant l’achat pour repérer tout problème majeur dans le bâtiment. Le droit fait ici la distinction entre les vices visibles (patent defects), que l’acheteur doit déceler par une inspection détaillée, et les vices cachés (latent defects). Règle générale, devant un vice découvert après l’achat, l’acheteur n’aura de recours contre le vendeur que s’il peut prouver que ce dernier a commis un acte frauduleux en tentant de le dissimuler.

Au Québec, c’est le Code civil qui établit la responsabilité du vendeur. Dans ce cas, pour être qualifié de « caché » – et donc permettre à l’acheteur d’entreprendre un recours contre le vendeur –, le vice doit être antérieur à la vente ; ne doit pas être apparent au moment de la vente ; et doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. De plus, il doit être à ce point grave que, s'il en avait eu connaissance, l'acheteur n'aurait pas acheté l'immeuble à ce prix, ou ne l’aurait tout simplement pas acheté. Ainsi, un solage fissuré pourrait être un vice de désuétude mais, si l’acheteur prouve que le vice est antérieur à la vente, le vendeur pourrait être tenu d’honorer sa garantie de qualité, peu importe le nombre d’années écoulées depuis la transaction.

Agir en amont

Nonobstant l’endroit où vous vivez, cependant, une règle de base s’applique en tout temps : le vendeur est tenu de dévoiler à l’acheteur potentiel tous les vices qu’il connaît. Parmi les outils utiles à cet égard, notons, au Québec, le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble, et en Ontario, le Seller Property Information Statement, qui servent à consigner l’information relative à l’état de la maison, incluant les événements qui pourraient l’avoir dégradé – les infiltrations d’eau, par exemple.

Par ailleurs, pour être considéré « diligent » en cas de litige, l’acheteur doit avoir fait ou fait faire une inspection complète avant l’achat. En outre, il est généralement recommandé de faire affaire avec un inspecteur couvert par une assurance-responsabilité – une protection utile si l’inspecteur omet de détecter un vice pour une raison qui engage sa responsabilité.

Enfin, notons qu’au Québec, un particulier qui n’est pas un vendeur professionnel peut limiter sa responsabilité face à l’acheteur en ajoutant au contrat de vente la mention « sans garantie légale, à vos risques et périls ». L’acheteur qui consent à cette clause acquiert l’immeuble tel quel, défauts inclus. On voit notamment ce genre de situation lorsqu’une succession met en vente la résidence d’une personne décédée.

Et si jamais…

Malgré toutes les précautions, il n’est pas rare que l’acheteur doive revenir contre le vendeur.

Les compensations versées pourront alors comprendre une diminution du prix de l’immeuble, le remboursement de certaines rénovations, et/ou un remboursement pour les dommages subis. Certains cas se soldent même par la remise de l’immeuble au vendeur et le remboursement du prix payé par l’acheteur ! La bonne nouvelle, c’est qu’environ 90 % des cas de vices cachés se règlent à l’amiable, ce qui limite les frais juridiques.

À noter : la réparation d’un vice caché et la réparation des dommages causés par celui-ci sont des responsabilités distinctes ; cette dernière peut incomber à l’acheteur, même lorsque la première incombe au vendeur reconnu responsable du vice. D’où l’importance, pour l’un et l’autre, de se doter d’une police d’assurance habitation qui comporte de bonnes protections en matière de sinistres et de responsabilité civile.

Bref, en matière d’immobilier, la diligence et la transparence sont des vertus… pas des vices !



Les sources suivantes ont été utilisées dans la rédaction de cet article. Association canadienne de l’immeuble, « Canadian home sales push higher in February », 15 mars 2016. Canadian Law, « Real Estate Law ». Éducaloi, « Étapes à suivre en cas de vice caché dans un immeuble » ; « Le vice caché dans un immeuble ». EstriePlus, « Êtes-vous assuré pour les vices cachés ? », 12 mars 2015. La Presse, « Vices cachés : vrai ou faux ? », 19 novembre 2012. Les Affaires plus, « Vice caché : faut-il poursuivre les anciens propriétaires ? », avril 2015. Protégez-vous, « Déclarations du vendeur sur l’immeuble, ou le curriculum vitae d’une demeure ! », 5 juin 2015. Which mortgage, « The truth about property disclosure statements ».