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Avril 2016

Bientôt à la recherche d’une hypothèque ?
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Bientôt à la recherche d’une hypothèque ?

Bientôt à la recherche d’une hypothèque ?

Voici tout ce que vous devez savoir avant de prendre rendez-vous avec votre prêteur hypothécaire.

Savez-vous combien d’argent est actuellement prêté aux Canadiens, sous la forme d’hypothèques, pour leur habitation ? Plus de 1 300 milliards de dollars, si l’on se fie aux dernières données de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL).

COMBIEN EMPRUNTONS-NOUS POUR NOUS LOGER ?

Cela représente une somme rondelette pour les institutions financières, et beaucoup de demandes à traiter… Si vous planifiez vous-même rechercher une hypothèque dans les prochains mois, peut-être aimeriez-vous savoir comment ces dernières évalueront votre dossier ? Suivez le guide !

Combien pouvez-vous emprunter ?

Pour établir si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire et, le cas échéant, de quel montant, les prêteurs hypothécaires prendront en compte deux principaux indicateurs :

Le premier est votre ratio ABD (amortissement brut de la dette), c’est-à-dire le pourcentage de votre revenu brut requis pour vos frais d’habitation, notamment les taxes foncières, les frais de chauffage, 50 % des frais de copropriété (le cas échéant) et, bien sûr, l’hypothèque. En principe, votre ABD ne doit pas dépasser 32 %. En pratique, l’institution prêteuse acceptera parfois un ABD maximum de 39 %.

Le second critère est votre ratio ATD (amortissement total de la dette), c’est-à-dire le pourcentage de votre revenu brut qui sert à rembourser non seulement vos frais d’habitation mais l’ensemble de vos dettes : cartes de crédit, marges de crédit, prêt étudiant, et autres. L’hypothèque que vous convoitez ne doit pas faire passer votre ATD au-delà de 40 %. En pratique, un ATD maximum de 44 % sera parfois considéré.

Quelle devra être votre mise de fonds ?

En principe, vous devez faire une mise de fonds d’au moins 20 % de la valeur de votre propriété pour obtenir un prêt hypothécaire : on parle alors d’une hypothèque « ordinaire ». Cependant, beaucoup d’acheteurs ne disposent pas d’une telle somme, en particulier pour un premier achat. C’est pourquoi les institutions prêteuses accepteront de vous prêter jusqu’à 95 % de la valeur de la propriété si vous souscrivez une assurance prêt hypothécaire qui garantira le remboursement du prêt advenant que vous deveniez insolvable. C’est ce qu’on appelle une « hypothèque à rapport prêt-valeur élevé ».

L’assurance prêt hypothécaire est généralement souscrite auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), mais est aussi offerte par d’autres assureurs (dans tous les cas, c’est l’institution prêteuse qui fait les démarches auprès de l’assureur). Elle permet aux acheteurs qui ne disposent pas d’une mise de fonds de 20 % d’obtenir les mêmes taux que pour une hypothèque ordinaire. En contrepartie, les acheteurs acceptent de payer une prime qui est ajoutée à leur hypothèque.

MISE DE FONDS REQUISE EN VERTU D’UNE ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE

Combien coûtera votre assurance prêt hypothécaire ?

Votre prime d’assurance variera selon le rapport prêt-valeur (RPV) de votre hypothèque : plus votre prêt est élevé par rapport à la valeur de votre propriété, plus vos primes sont chères.

LE COÛT D’UNE ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE

Autre fait à noter : la SCHL n’assurera qu’une habitation par propriétaire. Si vous avez besoin d’un second prêt hypothécaire, par exemple pour une résidence secondaire, mais que votre première hypothèque est déjà assurée par la SCHL, votre institution prêteuse pourra se tourner vers un autre assureur.

Bon à savoir

Outre ces règles de base, vous voudrez sans doute noter les éléments suivants :

  • Amortissement : maximum 25 ans !
    Dans le passé, pour favoriser l’accès à la propriété, le gouvernement a autorisé des amortissements allant jusqu’à 40 ans. Cette période est révolue : vous disposez maintenant de 25 ans, maximum, pour rembourser votre prêt.
  • Refinancement
    Lors du refinancement d’une hypothèque, les acheteurs pouvaient, dans le passé, emprunter jusqu’à 95 % de la valeur de leur propriété. La limite est désormais de 80 %.
  • Marge de crédit hypothécaire
    Vous pouvez généralement obtenir une marge de crédit adossée à la valeur nette de votre propriété sans l’amortir, c’est-à-dire sans ajouter cet emprunt à votre hypothèque. Notez cependant que le gouvernement limite un tel crédit à 65 % de la valeur de la propriété.
  • Magasinez
    Le marché des prêts hypothécaires est très concurrentiel. Même si toutes les institutions évalueront votre dossier selon les critères exposés ici, les taux d’intérêt et les conditions offertes pourraient varier. Il peut donc être rentable d’agir en consommateur averti.

Alors, prêt à vous lancer dans l’aventure ? Les sites suivants vous fourniront encore plus d’information :

L’Agence de la consommation en matière financière du Canada
Société canadienne d’hypothèques et de logement
Association des banquiers canadiens

Bonne chance !



Les sources suivantes ont été utilisées dans la rédaction de cet article. Agence de la consommation en matière financière du Canada, « Acheter votre premier logement : trois étapes pour trouver le prêt hypothécaire qui vous convient », dernière mise à jour : 28 juillet 2015. Association des banquiers canadiens, « Changements au marché hypothécaire du Canada », décembre 2015. Multi-prêts Hypothèque, « Ratios d’endettement », 2016. Société canadienne d’hypothèque et de logement, « En quoi consiste l’assurance prêt hypothécaire ? », 2016 ; « L’achat d’une maison étape par étape », 2016 ; « Quelles sont les modalités générales qui s'appliquent à l'assurance prêt hypothécaire pour propriétaires-occupants ? », 2016.